Как да купя имот от съдебен изпълнител

КАК ДА КУПЯ НЕДВИЖИМ ИМОТ ОТ СЪДЕБЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ?

Продажбата на недвижим имот от съдебен изпълнител е често срещан начин на закупуване на недвижим имот.

Какво следва да заем при реализиране на тази възможност като вид покупко-продажба?

На първо място следва да сме наясно какво представлява публичната продан?!

Какво е публична продан – съгласно разпоредбите на ГПК, това е продажба на движимо и недвижимо имущество на длъжник, която се извършва от съдебен изпълнител. Публичната продан продължава един месец, като започва и завършва на датите, фиксирани в обявлението, посредством което се разгласява продан.

На следващо място следва да знаем има ли законови пречки, които могат да ни попречат да бъдем в качеството на купувач на публична продан?!

Кой може и кой не може да участва в нея – в публична продан може да участва всяко дееспособно физическо или юридическо лице, в това число и чуждестранни граждани, съгласно разпоредбите на българското законодателство.

Забрана за участие в публична продан се съдържа в чл. 185 от ЗЗД, където се посочва, че: „Не могат да бъдат купувачи, даже на публична продан, нито пряко, нито чрез подставено лице:

а) лицата, които по закон или по назначение от властта управляват или пазят чужди имущества - относно същите тия имущества, както и длъжностните лица относно имотите, които по служба им е възложено да продават, и

б)  съдиите, прокурорите, държавните и частните съдебни изпълнители, съдиите по вписванията и адвокатите - относно спорните права, които са подсъдни на съда, към който се числят или във ведомството на който действуват, освен ако купувачът е съсобственик на спорното право.“

Забрана за участие в организирана публична продан се съдържа и в чл. 717г. от ТЗ, където се посочва, че: „Нямат право да участват в наддаването и да бъдат купувачи нито пряко, нито чрез подставено или свързано с тях лице длъжникът, неговият представител, синдикът, както и лицата, посочени в чл. 185 от Закона за задълженията и договорите.

 

(2) Когато имущественото право е купено от лице, което е нямало право да наддава, продажбата е недействителна.

(3) В случая по ал. 2 внесените от купувача пари се задържат за удовлетворяване вземанията на кредиторите.“

Как може да се участва в търг за публична продан – за участие се заплаща депозит (задатък) в размер на 10% от началната цена, която е обявена, по сметката на съответния съдебен изпълнител, който провежда продажбата.

Публичната продан се провежда по правилата предвидени в съответния закон – ЗЗД или ТЗ. Като и в двата случая всеки участник попълва и подписва наддавателно предложение и заедно с един екземпляр от вносната бележка за платения депозит (задатък) се запечатват в бял непрозрачен плик и се подават в деловодството на Районния съд до датата, която е предварително обявена за край на публичната продан.

От къде може да се получи повече информация за търговете с публични продажби – обявленията за публична продан се публикуват на официалния сайт на Камарата на частните съдебни изпълнители (ЧСИ), а освен това на съответните места в кантората на съдебния изпълнител, в сградата на съответния Районен съд, в общината или кметството по местонахождение на имота, на самия недвижим имот.

След като харесате определено обявление, може да се свържете със съответния съдебен изпълнител и да поискате оглед на имота, както и да се запознаете детайлно с цялата документация по продажбата.

Какво е наддавателно предложение, кога предложението е недействително – по смисъла на закона, наддавателното предложение е писмено и се подава в запечатан плик, заедно с екземпляр от квитанцията за платения депозит (задатък).

Задължително предлаганата сума се изписва цифром и словом, а същата следва да не бъде по-малка от посочената в обявлението начална цена. Наддавачът има право да направи повече от едно наддавателни предложения, като всяко от тях се прави поотделно.

Наддаветлното предложение може да се обяви за недействително, ако не съдържа съответните данни или не е попълнено според изискванията в съответната бланка, която може да получите от деловодството на Районния съд или кантората на съдебния изпълнител.

 

Процедура по провеждане на търга – на фиксирания в обявлението ден и час се провежда търг в посочения Районен съд от съответния съдебен изпълнител. Отварят се всички подадени наддавателни предложения и се обявява най-високата редовна писмена оферта от съдебния изпълнител.

След което се пристъпва към втора част на търга, в която всеки редовен участник има право да участва в устно наддаване. Устното наддаване се ръководи от съдебния изпълнител, който обявява всяка следваща по-висока цена три пъти и всеки участник, който заяви, че приема обявената цена, се подписва за това в протокол.

Обявяването на нови по-високи цени продължава, докато има участници, съгласни да ги платят и накрая печели участникът, предложил най-висока цена.

Кога и как трябва да се плати остатъкът от цената на публичната продан – в седемдневен срок от датата на търга и обявяването на купувача от Районен съд, следва да се плати сумата по сметка на съдебния изпълнител, като се приспадне внесения депозит (задатък).

В случай на отказ от страна на купувача, предложил най-високата цена, да плати, се обявява следващият по ред купувач, направил валидно наддавателно предложение, който също следва в седемдневен срок от деня на обявяването да плати предложената цена на търга. Съдебният изпълнител постъпва така до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната.

Кога се връща внесеният депозит (задатък) за участие в търга – след плащането на цената от наддавач, който е обявен за купувач, внесеният депозит (задатък) се връща на наддавачите, които не са обявени за купувачи.

Кога се губи внесеният депозит (задатък) за участие в търга – ако сте обявен за купувач и не внесете предложената от Вас цена, губите внесения за участие депозит (задатък), като същият следва да послужи за удовлетворение на взискателите.

Ако трети лица, които са придобили права върху имота, не могат да противопоставят тези права срещу правата на взискателите, съответно не могат да бъдат противопоставени и срещу правата на купувача.

Какви други стъпки трябва да предприема след придобиването на имота – след като получите Постановление за възлагане, следва вписване на имота в Имотния регистър, като за целта са необходими данъчна оценка на имота и скица от кадастъра. Разходите за тяхното изготвяне са за сметка на купувача.

Кога и как мога да вляза във владение на закупeния от мен недвижим имот – в срок от три дни след получаване на цялата сума и платена такса от страна на купувача за издаване на Постановление за възлагане, съдебният изпълнител е длъжен да издаде същото.

За издаденото постановление той задължително уведомява длъжника и неспечелилите търга участници, като те имат право да обжалват в седемдневен срок от деня на своето уведомление. В случай че не е обжалвано, след изтичането на този срок Постановлението за възлагане влиза в сила.