ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОЙТО Е ВНЕСЕН В КАПИТАЛА НА ТЪРГОВСКО ДРУЖЕСТВО ПОД ФОРМАТА НА НЕПАРИЧНА ВНОСКА. ПРАКТИЧЕСКИ ПРОБЛЕМИ
КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА АПОРТНАТА ВНОСКА
На практика когато се създава търговско дружество по реда на Търговския закон (ТЗ), същото следва да има внесен капитал.
Съгласно разпоредбите на ТЗ това може да парична сума или капитала може да бъде формиран чрез внасяне на непарична (апортна) вноска.
Единствената забрана, която въвежда ТЗ по отношение на непаричните вноски се съдържа в чл. 72, ал. 3 от ТЗ, където се посочва, че вноската не може да има за предмет бъдещ труд или услуги.
Ако някой съдружник, съответно акционер, прави непарична вноска, дружественият договор, съответно уставът, трябва да съдържа името на вносителя, пълно описание на непаричната вноска, паричната й оценка и основанието на правата му.
Вноската в дружество с ограничена отговорност, акционерно дружество или командитно дружество с акции се оценява от 3 независими вещи лица, посочени от длъжностното лице по регистрацията към Агенцията по вписванията.
Заключението на вещите лица трябва да съдържа пълно описание на непаричната вноска, метода на оценка, получената оценка и нейното съответствие на размера на дела от капитала или на броя, номиналната и емисионната стойност на акциите, записани от вносителя. Заключението се представя в търговския регистър със заявлението за вписване.
Оценката в дружествения договор, съответно в устава, не може да бъде по-висока от дадената от вещите лица.
Ако вносителят не е съгласен с оценката, може да участва в дружеството с парична вноска или да откаже да участва в дружеството.
Вноската на право за учредяването или за прехвърлянето, на която се изисква нотариална форма, се извършва с дружествения договор или устава.
При вноската в капиталово дружество към дружествения договор или устава се прилага писмено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариална заверка на подписа му. При удостоверяване на подписа нотариусът проверява правата на вносителя.
Вноската на други права се извършва в предписаната от закона форма за тяхното учредяване или прехвърляне.
Вноската на вземане се извършва с дружествения договор, съответно с устава, като вносителят прилага доказателства, че е съобщил на длъжника за прехвърлянето на вземането. Изискването за съобщение не се прилага, когато вземането е срещу самото дружество.
Правото върху вноската се придобива от момента на възникване на дружеството.
Когато вноската има за предмет вещно право върху недвижима вещ, съответният орган на дружеството след възникването му представя в службата по вписванията за вписване нотариално заверено извлечение от дружествения договор, а когато е необходимо, и отделно съгласието на вносителя. Органът представя нотариално заверено извлечение от дружествения договор или устава и съгласието на вносителя. При вписването съдията по вписванията проверява правата на вносителя.
КАКВО СЕ СЛУЧВА, КОГАТО ЕДИН НЕДВИЖИМ ИМОТ Е ВНЕСЕН В КАПИТАЛА НА ТЪРГОВСКО ДРУЖЕСТВО КАТО НЕПАРИЧНА ВНОСКА
От момента, на вписване в Търговския регистър и Имотен регистър при Агенция по вписванията на непаричната вноска като част от капитала на конкретното търговско дружество, то това търговско дружество е вече собственик на недвижимия имот, а вносителят на апорта е вече съдружник/акционер в търговското дружество.
КАКВО СЕ СЛУЧВА, КОГАТО ТЪРГОВСКОТО ДРУЖЕСТВО РЕШИ ДА СЕ РАЗПОРЕДИ С ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ, КОЙТО Е ЧАСТ ОТ КАПИТАЛА. СЛЕДВА ЛИ ТАЗИ АПОРТНА ВНОСКА ДА СЕ ЗАЛИЧИ ОТ УСТАВА/ДРУЖЕСТВЕНИЯ ДОГОВОР НА ТЪРГОВСКОТО ДРУЖЕСТВО
Продажбата на апорта доста често поражда практични проблеми. Едни от тези проблеми и въпроси се отнасят до вече извършените вписвания и отразявания на апортната вноска в ТР и устройствените актове. Обикновено търговците считат, че следва да има заличаване на описанието на апорта.
Но каква е практиката на Агенция по вписванията по този въпрос?
В повечето случаи Агенция по вписванията постановява откази по заявления, с които се иска заличаване на вписаната в ТР непарична вноска.
Мотивите обикновено се свеждат до това, че заличаването на вписаната непарична вноска е обстоятелство, което не е предвидено в закона като подлежащо на вписване – вписването на непаричната вноска само удостоверява, че към даден момент капиталът на едно капиталово дружество е бил формиран чрез непарична вноска. Приема се, че осъществените отчуждителни сделки с имуществени права, предмет на апорт, съставляват промени в патримониума на дружеството, но нямат отношение към вече осъщественото покритие на дружествения капитал и не подлежат на вписване в ТР.
Не е по-различно положението и в случаите, при които заличаването се заявява заедно и като част от процедура по намаляване на капитала.
Последното няма пряка връзка с вече осъществения апорт. Това е така, защото отчуждаването на апортиран в дружеството имот в общия случай не налага предприемане на действия по намаляване на капитала – например, при продажба в имуществото на дружеството ще постъпи продажната цена, която ще компенсира стойността на продадения актив.
Също така тук следва да се отбележи, че при продажба на недвижим имот, който е част от капитала на търговско дружество, нотариалният акт, с който третото лице е придобило този имот се вписва в Имотен регистър, както по партида на това трето лице, така и по партида на търговското дружество.
Дори когато се стигне до необходимост от намаляване на капитала, такава пряка връзка отново липсва, защото капиталът е цифрова величина и при намаляването му за дружеството може да възникне задължение, но то не е за връщане на имота, а за заплащане на определена сума.
Във връзка с последното е важно да се посочи, че няма регламентиран законов ред за т. нар. „връщане на внесена непарична вноска”, „обратен апорт” и др. под.
Съдебната практика преобладаващо възприема като правилни и законосъобразни мотивите и отказите на длъжностните лица към АВ. Съществуват и решения в обратния смисъл, но те са сравнително редки и на този етап следва да се приемат по-скоро като израз на изолирана практика.
В редица съдебни решения се допуска заличаването на апортната вноска, но същите са постановени при различни хипотези и обстоятелства; тези решения биха могли най-общо да се обособят в две групи.
В първата група решения се приема, че заличаването на вписана непарична вноска е допустимо при установена липса на валидно прехвърляне на права – поради нищожност, унищожаемост или поради непротивопоставимост на сделката на действителния собственик на предмета на апорта.
Втората група случаи се отнася до заличаване на вписването в резултат на успешно проведен иск с правно основание чл. 29 от Закона за търговския регистър – относно установяване на нищожност или недопустимост на вписването, както и за несъществуване на вписано обстоятелство.
Независимо от това, не може да се отрече напълно, че стремежът на търговците да заличат описанието на апортните вноски във връзка с последващата продажба на съответните имоти е до голяма степен оправдан от гледна точка на техния интерес. Това е така, защото незаличаването на апортната вноска създава привидност относно обстоятелството, че дружеството притежава имущество, което всъщност вече е станало собственост на друго лице.
Тази привидност се засилва и от факта, че вписването на дружеството (при учредителен апорт), респективно вписването на увеличението на капитала (при последващ апорт), създава презумпция за валидно извършване на апорта, тъй като при разглеждане на искането за вписване длъжностното лице проверява спазени ли са специалните изисквания, при наличието на които единствено би било допустимо вписването на заявеното обстоятелство.
ПРИДОБИВА ЛИ КАЧЕСТВО НА СЪДРУЖНИК/АКЦИОНЕР ЛИЦЕ ПРИДОБИЛО НЕДВИЖИМ ИМОТ – ЧАСТ ОТ КАПИТАЛА НА ТЪРГОВСКО ДРУЖЕСТВО ЧРЕЗ РАЗПОРЕДИТЕЛНА СДЕЛКА
Придобиване на качеството на съдружник в търговско дружество е строго регламентирано като начин и ред за осъществяване в ТЗ.
В зависимост от това в какво търговско дружество следва да се придобие качеството съдружник/акционер, то ТЗ предвижда следните възможности:
ПРИ ООД/ЕООД
Съгласно чл. 122 от ТЗ: „Нов съдружник се приема от общото събрание по негова писмена молба, в която той заявява, че приема условията на дружествения договор. Решението за приемане се вписва в търговския регистър.“
Като съгласно чл. 124 от ТЗ: „Съдружникът е длъжен да изплати или внесе дяловата вноска, да участва в управлението на дружеството, да оказва съдействие за осъществяване на неговата дейност, както и да изпълнява решенията на общото събрание.“
ПРИ АД/ЕАД
Съгласно чл. 179 от ТЗ: „В дружеството се води книга за акционерите, в която се записват името и адресът, ЕГН/ЛНЧ или ЕИК на притежателите на поименните акции и се отбелязват видът, номиналната и емисионната стойност, броят и номерата на акциите. Това изискване се отнася и за временните удостоверения. Лицето или лицата, представляващи дружеството, са длъжни да осигурят вписването в книгата за акционерите на обстоятелствата и на настъпилите в тях промени не по-късно от 7 дни от представяне на документите съобразно изискванията на закона и устава.“
А съгласно чл. 188 от ТЗ: „Срещу записаните акции акционерите са длъжни да направят вноски, покриващи определената с устава част от стойността на акциите. Останалата част се внася в срок, определен в устава, но не повече от две години от вписването на дружеството, съответно на увеличението на капитала. Частичните вноски могат да се направят от отделните акционери в различно съотношение, ако това е предвидено изрично в устава.“
