КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВАТ СЕРВИТУТИТЕ.ПРАКТИЧНИ ПРОБЛЕМИ
Настоящата тема е посветена на т.нар. сервитути и тяхната практична приложимост.
На практика сервитутите представляват ограничено вещно право, което тежи върху имот, който е обременен със сервитут.
Като ограничено вещно право, учреденият сервитут важи спрямо всички и позволява на титуляра да изисква от всички да се въздържат от действия, както и да задължава да преустановят такива, които са несъвместими с властта му върху служещия имот, т.е. имота, който е обременен със сервитут.
Това е в сила и по отношение на собственика на т.нар. „служещ имот“.
Доколкото сервитут е ограничено вещно право върху недвижим имот, то учредяването му се извършва с нотариален акт (чл.18 ЗЗД) и подлежи на вписване (чл.112, б „а” ЗС).
В българската правна система не е налична единна уредба на сервитутите като вид ограничено вещно право.
Съществуват различни правни режими, въз основа на които се уреждат тези права. Уредба на сервитутите се съдържа в Закона за устройство на територията (ЗУТ), Закона за водите, Закона за енергетиката, Закон за опазване на селскостопанското имущество.
Съществуват различни правни режими, въз основа на които се уреждат тези права. Уредба на сервитутите се съдържа в Закона за устройство на територията (ЗУТ), Закона за водите, Закона за енергетиката, Закон за опазване на селскостопанското имущество.
В чл. 103 от Закона за водите се установява понятието „поземлен сервитут“. Там се посочва, че: „Поземленият сервитут е тежестта, наложена върху един недвижим имот, наречен служещ имот, в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик. Поземленият сервитут произтича от закона или от правна сделка. Поземлен сервитут може да се придобива по давност чрез 10-годишно упражняване.“
Видно от така цитираната разпоредба поземления сервитут е вид тежест наложена върху един имот в полза на друг имот. При тази формулировка е очевидно, че за да е налице сервитут е необходимо да са налице два недвижими имота – един, в полза/изгода на когото е учреден сервитут (т.нар. господстващ имот) и друг, който е обременен със сервитут (т.нар. служещ имот).
В чл. 35 – чл. 38 от Закона за опазване на селскостопанското имущество се установява, че сервитут се учредява по административен път със заповед на кмета на района или кметството по местонахождение на имота, с която се определя мястото на преминаване и дължимото обезщетение. При отпадане нуждата от преминаване, правото на преминаване се прекратява по реда на чл. 36 от закона, т.е. със заповед на кмета.
В чл. 190 от ЗУТ се установява, че: „Когато съгласно подробен устройствен план някои урегулирани поземлени имоти имат лице само по проектирани нови улици, преди тези улици да са открити, общината може да прокарва временни пътища, които осигуряват достъп до съответните имоти.
При нужда временни пътища се прокарват в урегулирани части на населени места и селищни образувания, за които ще бъдат създадени нови подробни устройствени планове, както и в неурегулирани още части, включени в общ устройствен план.
Временните пътища трябва по възможност да следват новите улици по подробния устройствен план, съответно улиците по проектоплана или по извършените проучвания. Временните пътища се прокарват по такъв начин, че да не засягат заварени сгради и постройки, както и дълготрайни декоративни дървета.
Собствеността върху частите от поземлени имоти, заети за временни пътища, се запазва. Временни пътища се използват до откриване на новите улици съгласно подробния устройствен план.
Когато няма друга техническа възможност, временни пътища се прокарват и за да се осигури достъп до законно разрешени строежи извън границите на урбанизираните територии до разрешаване ползването на строежите, заедно с предвидените за тях постоянни пътища.
Временни пътища се прокарват въз основа на писмен договор между заинтересуваните собственици на поземлени имоти с нотариална заверка на подписите, а при липса на съгласие - въз основа на заповед на кмета на общината.
Временни пътища при бедствия, аварии и катастрофи се прокарват въз основа на заповед, издадена от компетентни органи, определени със специален закон.“
Друг вид сервитут е установен в чл. 192 от ЗУТ, където се посочва, че: „Право на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите. А когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината. Като правото на преминаване през държавни или общински поземлени имоти се учредява, когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, със заповед на областния управител, съответно със заповед на кмета на общината. С правото на преминаване не могат да се влошават условията за застрояване на поземлените имоти, да се препятства установеният начин на трайно ползване на поземлените имоти и да се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради, освен ако това не е изрично уговорено между собствениците с договора.“ Т.е. това е т.нар. сурвитут за право на преминаване.
Сервитутът за право на прокарване е уреден в чл. 193 от ЗУТ, където се посочва, че: „Правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите.
С договора се придобива правото да се изгради и придобие собствеността върху отклонението от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот.
Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на прокарване се учредява със заповед на кмета на общината.
Правото да се прокарат отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през държавни или общински поземлени имоти се учредява, когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, със заповед на областния управител, съответно със заповед на кмета на общината.
С прокарването на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура не могат да се влошават условията за застрояване на поземлените имоти, да се препятства установеният начин на трайно ползване на поземлените имоти и да се засягат разрешени строежи или съществуващи сгради, освен ако това не е изрично уговорено между собствениците с договора.
Влошаване в условията за застрояване и ползване на държавни или общински поземлени имоти поради прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура към други имоти може да се допусне по изключение, поради липса на друга техническа възможност или когато друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, с разрешение на министъра на регионалното развитие и благоустройството - за държавните поземлени имоти, съответно с решение на общинския съвет - за общинските поземлени имоти.“
Енергийните сервитути са уредени в Закона за енергетиката.
В чл. 64 от Закона за енергетиката се установява, че: „При разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект възникват сервитути.
Сервитутите по този закон са:
- право на преминаване на хора и техника в полза на лицата по ал. 1;
- право на прокарване на линейни енергийни обекти в полза на лицата по ал. 1;
- ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти.
При упражняване на сервитутите:
- титулярят на сервитута придобива право:
а) на прокарване и изграждане на линейни енергийни обекти;
б) негови представители да влизат и да преминават през засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения;
в) да извършва кастрене и рязане на дървета и храсти в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти за отстраняване на аварии при уведомяване на управляващите органи на горските стопанства и националните паркове;
- в засегнатите поземлени имоти не се допускат:
а) извършване на застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица, определена в наредбата по ал. 9;
б) прокарване на проводи на други мрежи на техническата инфраструктура, с изключение на случаите, когато това е допустимо с нормативен акт, при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор, предвиждащ съответните условия и цена;
- промяната на собствеността на засегнатия имот и на линейния енергиен обект не прекратява действието на сервитутите по ал. 1;
- сервитутите са неделими права; те могат да се упражняват изцяло в полза на лицата по ал. 1 и тежат изцяло върху всяка част от засегнатите имоти и когато имотите бъдат разделени;
- сервитутът може да се използва само от лицата по ал. 1 за изграждането и експлоатацията на линейния енергиен обект;
- собственикът на засегнатия имот няма право да премества сервитута.
Сервитутите, възникват когато:
- има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и
- титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.
Възникнали сервитути са основание за издаване на разрешение за строеж по чл. 148 от Закона за устройство на територията.
Определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и 211 от Закона за устройство на територията или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител. Обжалването на размера на обезщетението от заинтересованите лица не препятства упражняването на сервитутните права от лицата, в чиято полза са възникнали сервитутите.
Упражняването на сервитутното право се извършва от титуляря на сервитута съобразно техническите изисквания на наредбата по ал. 9.
В случай че сервитутната зона попада в имот, за който в полза на титуляря на сервитута се учредява право на строеж, сервитутът върху имота се посочва в акта за учредяване право на строеж. Когато сервитутната зона не попада в имота, в който ще се изгражда площадков енергиен обект, за този обект се учредяват сервитути.
Размерите, разположението и специалният режим за упражняване на сервитутите са индивидуални за различните видове енергийни обекти и се определят по ред и начин, предвидени в наредба на министъра на енергетиката, министъра на земеделието, храните и горите и министъра на регионалното развитие и благоустройството.
При учредяване на ограничени вещни права по ал. 1 върху имоти - публична собственост, за национални обекти и обекти с национално значение се прилага съответно редът за частна държавна или частна общинска собственост, доколкото друго не е предвидено в закон.“
Видно от всичко изложено до тук, сервитутите са вещни права, които възникват по установен в закона ред и представляват тежест върху един имот в полза на друг имот.
